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投资美国房地产除了出租,还有哪些赚钱方式?

这是一种一目了然的投资方法,就是投资人卖下房产,然后出租出去,靠租金盈利。投资人(房东)得负责房贷,税金和房产的维护等。最理想的状态是,租金能支付所有以上提到的开支还有盈余,但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可。因为很多时候欲速则不达,过高的租金会吓跑租客。

这种投资方法需要耐心,基本的盈利来自于当房贷付完后,租金的大部分就成了纯利润。另外,房产增值也会给投资者带来额外的利益。

投资者必须要对目标市场非常了解,并作充分研究。由于主要的利润来源是租金,因此房产的位置和市场租金就成为考虑投资的最重要因素。

就位置而言,靠学校近的房子是很好的选择。北美的大学生除了第一年外,大都需要在学校周围租房居住。因此学校周围的物业就能给你带来源源不断的租客。除了学校,临近大的商业中心,大公司等也是很好的选择。

美国买房

当然,这种投资方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客,其次是碰上了坏租客。北美的法律会使你对那些不付房租的房客束手无策,如果他们有什么你不可以赶走他们的正当理由,如失业,生病等的话。碰到这些情况,你就会面临负资金流的问题。

另外,出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了,屋顶漏了……诸如此类事总是层出不穷,可能你会在睡梦中被叫醒去掏粪,或在游轮上接到房子起火了的消息,总之,你必须为此付出很大的精力和时间,有时很扫兴甚至如逢雷劈。假如你不想这些麻烦而去雇专人或委托管理公司做。

房地产投机置换

这类投资者也买房子,但其目的与前述的那类截然不同。投资者买下房产后只做短期的持有,通常不超过3-4个月,然后卖出以买卖的差价盈利。这种投资策略有时被称为“投机(Flipping),通常用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产(如拍卖房,无继承人的遗产房等)。

纯粹的投机者对用于投机的房产不作任何的投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就有的升值特点,否则不会去考虑。要做这样的投机者需要有很高的投资技巧,很强大的信息源,很多时候是可遇不可求的。

大多数的情况是,投资者买下较便宜,但本身有些缺陷的房产, 经过重新装修,包装后使之具有了增加的价值,再出售盈利。

这类投资的风险是,投机者必须在很短的时间内将物业出手,而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款,常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手,那就会造成投资者持续亏损,甚至破产。

房产投资集团

房产投资集团(以下简称房团)可以说是房产租赁方面的小共同基金(Mutual fund)。如果你想做房产租赁,但又想省去当房东的麻烦,那么房团是个不错的解决方案。

某个公司会买下或建设一系列的房子,通常是公寓楼。投资者可以通过该公司买入一个或多个房产,多个投资者自愿成立房团。虽然投资者拥有他买下的房产,但一切管理维护,招客赶客收房租事宜都由公司承担。公司收取一定比例的租金作为报酬。

房团的形式有好多种,最标准的一种形式是:一个房团的投资者把所有他们拥有的房产单元混合以房团的名义出租房子,根据扣去管理费后的总收入和每个投资者的份额决定每个投资人能得到的月租金收入。这样做能对冲由于某些房子未能租出带给其主人的风险,比如某个房东某月房子未能租出,他仍能得到由房团总收入所决定的他的一份,当然以后别人的房子没租出,他也要贡献本来属于自己的一部分给那个人。

从理论上来讲,房团是一种较为安全的房地产投资方法。但就和其它的共同基金投资方法一样,房团也面临着共同基金管理费引起的挑战。另外,和第一类投资一样,出租率和租金是影响房团是否成功的关键因素,所处管理公司的工作质量也对房团盈利有很大的影响。

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