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美国式炒房和中国式炒房有什么不一样?

美国式炒房和中国式炒房的不同

二者操作的差异,从根本上讲,是房地产市场环境不同所决定的。

美国的房地产市场与中国很显著的一个差异,就是房屋的主流类型不同。美国最主流的房屋是中国人所说的“独栋别墅”。这种在中国属于高端住宅的房屋,在美国属于最为普遍最为普通的住宅。

这种独门独院的住宅有一个特点,就是每家都不一样。你家可能是5年前刚建造的,你的邻居的房子则可能已经有40年;你干净整洁甚至有点洁癖,邻居可能是个集物癖,家里无用的垃圾成山;你不喜欢游泳,但是邻居在并不宽敞的院子里挖了个游泳池;你家的屋顶地基没问题,但邻居家的房子可能屋顶早已需要大修。

中国同一个小区里的住宅,质量不会相差太大,但美国邻里间的房子可以有天壤之别。这为美国的炒房形成了一个基本前提。

找到那些破旧的房子,低价拿到手——这是美国炒房客的思维。对于中国人来说,漂亮和完美的房子让他们心动;而对于美国的投资者,越是破烂不堪的房子,越让他们眼里放光。

投资者首先要想方设法找到那些破旧的房子和它们的主人。很多时候,这些房子已经空置,没有人居住。或者,对于住在房子里的人来说,这栋房子已经是个包袱。投资者找到这些屋主,请他们喝杯咖啡,拍着胸脯说能帮他们解决掉包袱。然后投资者会给他们报一个相当低的价格,并希望屋主不会因为感到被冒犯而把咖啡杯摔碎。

如果屋主被说服了,投资者就能以低价拿到房产。此时他们可以选择把销售合同转签给专门做房屋整修的人,其间的差价便是他们的利润;或者自己做整修,然后以市场价卖出去。这个过程叫做批发。也许那些拿着现金到美国去炒房的中国投资者,会成为这个链条上的终端买家。

“捡漏”这个词,折射出中国投资者对这件事的基本理解。事实上,这非但不是捡漏,还是有系统性方法的一件事。

比如在房主宣布破产的时候,法庭会拍卖这个房屋;或者房主去世的时候,要进行财产分割的时候,也需要拍卖这个房屋。还有一些诸如此类的其他特殊情况。房子除了打折之外,即使没有折扣,通过加建等二次开发的手段,可以增值。比如,把一个小房子拆掉,重造一个大房子,就是一个盈利的很好的手段。

举例来说,做批发的人非常清楚哪些人最有可能以低价出售自己的房子——破产的人、离婚的人、获得遗产的人,或者是换工作马上要去外地的人。相比卖房,这些人生活中有更重要的事情需要处理。

从哪里得到这些人的名单?很简单。起码前三种情况是在县政府有记录的,你只需要到县政府去,对他们说“请给我一份过去30天里破产的、离婚的和获得遗产的人的名单”,政府的工作人员就会卖给你一份。

还有那些欠了房贷的人的名单,你也可以从银行那里要到。投资者通常想要那些已经欠了两个月房贷的人的名单,因为再有一个月,这些人就会因为还不上贷款而对房子丧失赎回权。这个时候,投资者有很大的机会跟屋主谈一个相当划算的“接手”方案出来。

当然,这些名单通常只包含屋主的姓名和房屋地址,并不含他们的电话、社会安全号等信息,所以不涉及个人信息的泄露。

拿到了名单,投资者的下一步就是给这些屋主寄信。他们信奉“直邮”(direct mail)这种传统的方式,而不是通过互联网联系他们。在美国,并不是所有人都用脸书,但每个人都会有一个信箱。所以,通过寄信,你能联系到任何人。

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