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去美国买房你必须知道的:自住房 VS 投资房

怎么定义自住房的概念呢?

每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,就是自住房(Principal Residence ,或Primary Residence ),它区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)的。

从税法上说,如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅——即自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。

自住房贷款与投资房贷款有哪些区别?

一、鉴别投资房
鉴於自住房贷款有低利率等优惠政策,很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上,银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。

二、付点数降利率
如果民眾想要以自住房的利息来购买投资房,也有一种办法,就是付点数。一个点数,就是贷款金额的1%。举例来说,对於40万的投资房贷款,根据房利美的规定,如果要拿自住房的利息,贷款时要付两个点数,就是40万乘2%,也就是一次性付8000元。

那么是选择一次性购买点数,还是较高的利率?这要看民眾保持投资房多久。例如壹个贷款40 万、30年还清的房子,投资房比自住房的每月还贷相多出100 元,如果选择付点数,大约7年就把8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子,那么就没必要购买点数了。

三、首付要求高
从贷款比例来讲,投资房贷款最多只能申请到70%,这就是说购房者至少要付30%的首付,而自住房贷款有时可以达到90%之多。银行对首付的要求也会更高,自住房首付款可以由父母、朋友赠予,若购买投资房,银行要查看申请人两个月的银行月结单,其中不允许有任何赠与款。另外,申请人的信用要求也更高,通常要在660分以上,而自住房仅為620分。

在美国,相对其他商业贷款,申请房屋贷款比较容易,而且利率较低,因此购买房產,要善於利用银行贷款,也就是学会藉钱投资,用别人的钱赚钱。

但投资房贷款和自住房贷款有些不同。申请投资房贷款最好曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时,银行会看负债和收入的比例,不能超过43%到50%。例如,某人月收入5000元,当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元,负债和收入比例刚好50%,他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200元,负债达到54%,就不能申请到这栋投资房的贷款了。

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