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美国自住屋改出租屋,报税会有哪些变化呢?

个人自住用房 (Primary Residence or Main Home) 在美国税法的定义是指个人在全年的主要居住所在地,个人税单地址及个人首次住宅贷款的所在地。个人主要居所规定纳税人在同一时间段以内只能拥有一个居住地点。

如果同一时间段内有多个居所,则需要通过一系列测试来判定哪个地址为个人主要自住地点。(包括个人驾照地址,税单地址,选民卡地址,是否靠近工作所在地,银行所得地,家庭其他成员居住地,参与社团宗教等所在地综合考虑)(同时,对于个人自住用房税法规定可以将其出租不超过两周的时间而无需缴纳个人所得税)。

出租房屋 (Rental Property)的定义是房屋主要用于对外出租,收取租金收入。个人在出租房屋内居住通常不得超过14天或者全年出租天数的10%. 如果自住超过上述天数的话,将不会被认定为出租房屋,这意味着房屋的相关费用不能全额抵减收入,出租房屋将被视同为个人度假房屋来处理(Vacation home)。

在处置自住用房时,如果满足过去5年累计住满2年,可以享受个人25万美元,夫妻双方50万美元资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是要注意每两年中只能使用一次。对于投资出租用房而言,虽然不能享受上述优惠,但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。该条款规定处置投资用房时,只要满足在45天内锁定新房源,6个月内完成交割的话,原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,不超过房产原值200%即可。

自住用房的地产税,贷款利息,贷款保险等可以抵减收入并在Form 1040Schedule A 中体现,但是需要注意的是美国新总统特拉普出台的新税法规定,自2018年1月1日起,自住用房的地产税和州税抵扣上限为$10,000美元,贷款利息超过$750,000本金的部分将不能抵扣。而对于出租房产而言,特朗普新税法没有任何变化,这也是对于出租房屋者的利好。

对于出租房屋而言,全部租金收入需要申报,同时,出租房屋产生的各项税费以及折旧费用等均可以冲减收入并在Form 1040 Schedule E体现。

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